1Entrate Annuali
Locazioni lungo termine (4+4 o 3+2): Le entrate sono costituite esclusivamente dal canone di locazione. L'inquilino paga direttamente le utenze (energia, wifi) e la TARI.
Entrate Lorde Totali
Entrate Annuali
2Uscite e Costi Annuali
Spese a carico del proprietario:
- Cedolare secca sul canone
- IMU (imposta municipale propria)
- Spese condominiali straordinarie (le ordinarie sono a carico dell'inquilino)
- Assicurazioni e sistemi di sicurezza
Spese a carico dell'inquilino: Energia, Wi-Fi, TARI, spese condominiali ordinarie
- Cedolare secca sul canone
- IMU (imposta municipale propria)
- Spese condominiali straordinarie (le ordinarie sono a carico dell'inquilino)
- Assicurazioni e sistemi di sicurezza
Spese a carico dell'inquilino: Energia, Wi-Fi, TARI, spese condominiali ordinarie
Dettaglio Calcolo Uscite
Uscite Totali Annue (esclusa Cedolare Secca)
Cedolare Secca
3Net Operating Income (NOI)
Due versioni del NOI:
NOI 1 (Lordo Cedolare): Utilizzato per la valutazione dell'immobile. Include IMU ma esclude la cedolare secca.
NOI 2 (Netto Cedolare): Reddito effettivo netto per il proprietario, dopo tutte le imposte.
NOI 1 (Lordo Cedolare): Utilizzato per la valutazione dell'immobile. Include IMU ma esclude la cedolare secca.
NOI 2 (Netto Cedolare): Reddito effettivo netto per il proprietario, dopo tutte le imposte.
NOI 1 - Lordo Cedolare Secca
NOI 1 = Entrate - (Uscite - Cedolare)
NOI 1 (per valutazione)
Questo NOI viene utilizzato per il calcolo del valore intrinseco dell'immobile
NOI 2 - Netto Cedolare Secca
NOI 2 = Entrate - Uscite Totali
NOI 2 (cash flow effettivo)
Questo è il reddito netto effettivo che rimane al proprietario
4Capitalization Rate (Cap Rate)
Cap Rate per Locazioni Lungo Termine:
Si utilizza il BTP€i (BTP indicizzato all'inflazione) a 10 anni come tasso risk-free, poiché le locazioni 4+4 e 3+2 hanno indicizzazione automatica del canone all'inflazione (100% o 75%).
Rendimento attuale BTP€i May 2036: 1.73%
Cap Rate = BTP€i 10Y + Premio per il Rischio
Si utilizza il BTP€i (BTP indicizzato all'inflazione) a 10 anni come tasso risk-free, poiché le locazioni 4+4 e 3+2 hanno indicizzazione automatica del canone all'inflazione (100% o 75%).
Rendimento attuale BTP€i May 2036: 1.73%
Cap Rate = BTP€i 10Y + Premio per il Rischio
Calcolo Cap Rate
Cap Rate Totale
Nota: Il cap rate piĂą basso rispetto alle locazioni brevi riflette la maggiore stabilitĂ e protezione dall'inflazione dei contratti lungo termine.
5Valutazione Intrinseca dell'Immobile
Formula di Valutazione
Il valore intrinseco si calcola dividendo il NOI 1 (Lordo Cedolare) per il Cap Rate. La cedolare secca è un'imposta personale del proprietario e non influenza il valore intrinseco dell'immobile.
Il valore intrinseco si calcola dividendo il NOI 1 (Lordo Cedolare) per il Cap Rate. La cedolare secca è un'imposta personale del proprietario e non influenza il valore intrinseco dell'immobile.
Formula di Valutazione
Valore Intrinseco = NOI 1 (Lordo Cedolare) / Cap Rate
Valore Intrinseco dell'Immobile
6Confronto con il Valore di Mercato
đź“Š Valore Intrinseco
Basato su NOI 1 / Cap Rate
🏪 Valore di Mercato
Prezzo di vendita stimato